La prévention des risques liés à l’état des immeubles d’habitation collectifs fait l’objet d’un encadrement juridique renforcé. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dite « habitat dégradé », crée un nouveau dispositif : le diagnostic structurel obligatoire dans certains secteurs définis localement. Le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 en précise les modalités opérationnelles.
Ce cadre concerne directement les professionnels de l’immobilier, du juridique et de l’urbanisme, notamment lors des transactions portant sur des immeubles collectifs situés dans des zones où la commune a activé le dispositif.
La loi du 9 avril 2024 insère un nouvel article L. 126-6-1 au Code de la construction et de l’habitation (CCH). Elle permet à la commune de définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif doit faire l’objet :
L’objectif : prévention des instabilités et risques pour la sécurité
L’obligation n’est pas générale : elle dépend d’une décision locale. Les périmètres des secteurs sont délimités par délibération du conseil municipal et doivent être annexés au PLU. La délibération est également notifiée aux propriétaires ou aux syndics (avec obligation de relais aux copropriétaires), et à défaut par affichage (mairie + façade).
Les immeubles concernés : les deux critères à vérifier
Le diagnostic structurel obligatoire concerne uniquement les immeubles qui réunissent les deux conditions suivantes :
La loi encadre le choix : peuvent entrer dans le périmètre des secteurs :
Le diagnostic est à la charge du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires (via le syndic).
Une fois l’obligation notifiée, le rapport doit être transmis à la commune au plus tard dans les 18 mois (à compter de la notification ou, le cas échéant, de la date la plus tardive d’affichage).
En cas de défaut de transmission, le maire peut demander la production du document et, en l’absence de réponse, faire réaliser d’office le diagnostic, aux frais du propriétaire / syndicat (frais recouvrés comme en matière de contributions directes).
Le diagnostic repose sur une inspection visuelle extérieure et intérieure et donne lieu à un rapport numérique.
Le rapport contient notamment :
Un arrêté du 22 août 2025 fixe un modèle de rapport à utiliser (standardisation du contenu).
Le texte impose des exigences de compétences (structures, géotechnique, pathologies, etc.), une assurance RC professionnelle et des garanties d’indépendance (notamment vis-à-vis des entreprises susceptibles de réaliser des travaux).
Pour les immeubles soumis au statut de la copropriété, l’obligation peut être satisfaite par l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) prévu par la loi de 1965, à condition que le document soit établi par une personne répondant aux exigences de compétences et garanties.
C’est un point clé en pratique : dans certains cas, ce n’est pas un “diagnostic supplémentaire” à produire, mais un alignement entre obligations (diagnostic structurel / PPPT) — à condition d’avoir le bon niveau de qualification et un contenu conforme.
Dans ce contexte, Preventimmo a fait évoluer sa NRU pour signaler l’existence de l’obligation lorsqu’elle est applicable.
La NRU mentionne, lorsque l’information existe, si l’immeuble est situé dans un périmètre communal rendant le diagnostic structurel obligatoire (périmètre annexé au document d’urbanisme / sectorisation communale).
Il ne s’agit pas :
C’est un signalement réglementaire : “le bien est dans une zone où le dispositif est activé”.
Pour le notaire (et plus largement pour la promesse), l’intérêt est opérationnel :
