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Entre ERRIAL, Géorisques et l’État des Risques et Pollutions, les documents d’information sur les risques se sont multipliés ces dernières années. Pour les diagnostiqueurs immobiliers, cette multiplication des documents peut laisser croire que ceux-ci sont interchangeables.
Pourtant, un seul a une portée juridique réelle. Un seul est prévu dans le Dossier de Diagnostic Technique.
L’ERRIAL, créé en 2021 par l’État, permet au grand public d’obtenir une vision rapide des risques naturels ou technologiques autour d’un bien.
C’est un service pratique pour une première lecture, mais il reste très éloigné d’un ERP conforme.
Trois limites majeures doivent être gardées en tête :
En résumé : ERRIAL est un outil d’information rapide, pas un document réglementaire. Il ne peut en aucun cas être intégré dans un Dossier de Diagnostic Technique.
Géorisques centralise les données publiques sur les risques naturels, miniers et technologiques, avec parfois un niveau de détail très utile.
Mais là encore, il s’agit d’un outil d’information, non d’un document juridique.
Ses principales limites :
Un exemple concret : les Obligations Légales de Débroussaillement (OLD), intégrées à l’ERP depuis janvier 2025, ne peuvent pas être déduites correctement du site Géorisques. La plateforme ne permet pas de déterminer précisément si la parcelle est soumise à l’obligation. Une information pourtant indispensable lors d’une vente.
L’État des Risques et Pollutions est le seul document légalement reconnu dans le cadre d’une vente ou d’une location.
Pour un diagnostiqueur, il constitue l’un des éléments clés du DDT, engageant directement de la responsabilité professionnelle.
Pour être valide, l’ERP doit :
Un ERP incomplet ou erroné peut entraîner de lourdes conséquences : contestation de la transaction/location, réduction du prix de vente, ainsi que mise en cause de la responsabilité du diagnostiqueur.
Un exemple réel : dans une affaire jugée, un couple ayant acheté un camping situé sur une zone inondable qui n'était pas mentionnée dans l'ERP a obtenu 475 000 € d’indemnisation du Notaire et du Diagnostiqueur.
ERRIAL et Géorisques rendent les données publiques accessibles, et c’est une avancée importante. Mais ces plateformes ne garantissent ni la mise à jour, ni la lecture correcte, ni la validité juridique.
L’interprétation d’un arrêté, la lecture fine d’un zonage, ou la vérification d’un plan nécessitent une analyse experte et une veille réglementaire constante.
C’est précisément ce qui distingue un simple outil de consultation… d’un diagnostic juridiquement opposable.
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