Le BOFiP, le 4 septembre 2025, est venu préciser le champ d’application et les conditions du don familial de sommes d’argent exonéré, lorsque celles-ci sont affectées à l’achat d’un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique.
Ce dispositif, codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts et mis en place par la loi de finances pour 2025, ouvre droit à une exonération de droits de mutation à titre gratuit sous réserve du strict respect de plusieurs conditions.
Quand peut être consentie la donation ?
La donation doit être consentie entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
Qui peut bénéficier de l’exonération ?
Le donataire doit appartenir à la famille proche du donateur :
- enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant ;
- à défaut de descendance, neveu ou nièce du donateur (c’est-à-dire l’enfant de son frère ou de sa sœur, à l’exclusion des enfants du conjoint de ceux-ci).
Quel est le plafond ?
Le montant du don familial exonéré ne peut excéder 100 000 € par donateur et par donataire, dans la limite d’un plafond global de 300 000 € de dons exonérés par bénéficiaire.
Quelle affectation pour les sommes données ?
Le bénéficiaire doit affecter la somme reçue dans les six mois de son versement à :
L’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement ou au financement de travaux de rénovation énergétique éligibles à la prime “MaPrimeRénov’”.
1. Achat d’un logement neuf ou en VEFA
L’immeuble doit être conservé pendant 5 ans à compter de son acquisition ou de son achèvement et affecté :
- soit à la résidence principale du donataire,
- soit à la location à usage d’habitation principale.
Précisions relatives à l’acquisition :
- L’acquisition de droits démembrés ou indivis n’ouvre pas, en principe, droit à l’exonération. Toutefois, l’acquisition en usufruit ou en indivision d’un immeuble neuf ou en état futur d’achèvement est admise si le logement est effectivement affecté, pour la durée requise, à la résidence principale du donataire ou à la location à usage d’habitation principale.
- L’acquisition d’un terrain à bâtir ou la construction d’une habitation sont exclues du dispositif.
- L’exonération ne s’applique pas lorsque les sommes sont apportées ou prêtées à une société, même si cette dernière acquiert un bien destiné à l’habitation principale.
- La date d’acquisition, en cas de VEFA, est celle de la signature de l’acte authentique et non du contrat de réservation. Les paiements échelonnés du prix au fur et à mesure de l’exécution des travaux sont sans incidence sur cette date.
- La somme donnée peut être répartie sur plusieurs acquisitions, sous réserve que chaque logement soit affecté à la résidence principale du donataire ou à la location à usage d’habitation principale.
Précisions relatives à l’affectation à usage de résidence principale pendant cinq ans :
- La notion d’habitation principale s’entend du logement dans lequel le donataire (ou le locataire) réside habituellement et effectivement avec sa famille.
- En cas de mise en location, le bail ne peut en aucun cas être conclu avec un membre du foyer fiscal (au sens de l’impôt sur le revenu) du donataire.
- La location peut être nue ou meublée.
- La condition d’affectation est réputée respectée lorsque le logement est occupé par un enfant étudiant, célibataire, restant à charge du donataire au sens de l’impôt sur le revenu, pour les besoins de ses études.
- En revanche, l’exonération n’est pas applicable aux logements situés dans des résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes, résidences seniors, etc.) lorsqu’ils sont loués à l’exploitant de la résidence.
2. Travaux de rénovation énergétique
Le don peut également financer des travaux éligibles à la prime “MaPrimeRénov’”, à condition qu’ils soient réalisés dans un logement détenu en pleine propriété par le bénéficiaire et constituant sa résidence principale pendant au moins 5 ans après l’achèvement des travaux.
L’exonération n’est pas cumulable avec :
- un crédit d’impôt (article 199 sexdecies CGI),
- une déduction de charges,
- ou le bénéfice de la prime MaPrimeRénov’ elle-même.
Quelles sont les conditions de remise en cause de l’exonération ?
Si le donataire ne respecte pas l’une des conditions (affectation, délai, durée de conservation, etc.), l’administration peut remettre en cause l’exonération.
Cela entraîne :
- le paiement rétroactif des droits de donation,
- des intérêts de retard,
- et d’éventuelles majorations.
La revente du bien par le donataire remet en cause le bénéfice du dispositif. En revanche, le décès du donataire avant l’expiration du délai de 5 ans n’entraîne pas la perte de l’exonération.
L’administration invite les bénéficiaires à conserver l’ensemble des justificatifs relatifs à l’emploi des fonds, à la durée de détention et à l’affectation du bien.
La clause dans les actes de donation est mise à jour dès octobre dans le logiciel de rédaction d’actes.
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