Les droits de préemption se multiplient et deviennent de plus en plus complexes à identifier. Entre évolutions réglementaires et diversité des titulaires (communes, préfets, SAFER, départements…), le risque d’erreur augmente.
Entre obligations issues de la loi Climat & Résilience et pratiques locales en constante évolution, le notaire doit aujourd’hui composer avec des périmètres mouvants et des délais parfois difficiles à anticiper.
C’est tout l’objet de notre dernier Open Learning Preventimmo, animé par Vincent Bicini, responsable de juridique Preventimmo et Me Johanna Leplanois, avocate associée chez Fidal Avocats. Ensemble, ils ont partagé les bons réflexes pour sécuriser les actes, éviter les oublis et mieux comprendre un sujet en pleine transformation.
« On observe une complexification marquée des droits de préemption », a introduit Vincent Bicini.
Au-delà des régimes bien connus comme celui du Droit de Préemption Urbain (DPU) ou de la SAFER, de nouveaux dispositifs apparaissent : Espaces Naturels Sensibles, Espaces Naturels et Agricoles Périurbains, droit de préemption forestier, zones de gestion de l’eau… Certains ne concernent que quelques dossiers par an mais peuvent avoir des conséquences lourdes s’ils sont ignorés.
« Même si on n’en voit qu’un par an, le jour où ça tombe, il faut l’avoir en tête », rappelle Vincent Bicini.
En pratique, le DPU reste le droit de préemption le plus fréquent… mais n’en est pas pour autant exempt d’erreurs. Deux points méritent une attention particulière :
« Rien de nouveau dans le texte, mais des pratiques locales qui changent vite », souligne Vincent Bicini.
Le droit de préemption SAFER
Son champ d’application a tendance à dépasser les zones agricoles : un bien à usage agricole peut être concerné, même en zone urbaine.
« On voit aussi de nouveaux cas liés à l’agriculture urbaine : serres en toiture, exploitations en zone bâtie… », souligne Me Leplanois.
Une vérification fine des usages antérieurs est donc indispensable, tout comme une connaissance du champ d’application de ce droit.
Autre point clé : la révision de prix. La SAFER peut exercer à un prix inférieur et, sans réponse du vendeur dans les six mois, son silence vaut acceptation tacite.
Il vise les fonds et baux commerciaux mais aussi certains terrains de 300 à 1 000 m² destinés à accueillir un commerce, même sans activité existante. Un point souvent négligé mais essentiel à vérifier pour éviter tout blocage au moment de la vente.
Après ces régimes familiers mais déjà piégeux, d’autres droits, plus rares, peuvent s’appliquer ponctuellement. Ils sont souvent moins connus mais tout aussi contraignants.
Il recouvre plusieurs réalités : droit de préemption de l’État, de la commune et droits de préférence des voisins et de la commune.
Trois points clés :
Les Zones d’Aménagement Différé (ZAD) peuvent s’appliquer partout : zones N, U, AU… Leur durée est de 6 ans renouvelable et jusqu’à 10 ans pour certaines opérations d’intérêt national.
Le droit de préemption au titre des Espaces Naturels Sensibles (ENS), souvent ignoré, s’applique parfois à des zones désormais urbanisées et impose un délai de purge pouvant aller jusqu’à 3 mois.
Carrières, domaines nationaux, zones de gestion de l’eau : autant de droits rares mais existants, dont certains sont en vigueur même sans délibération préalable.
Un simple oubli peut suffire à compromettre une transaction.
Créé par la loi Climat & Résilience (2021), ce droit permet aux communes littorales d’anticiper le recul du littoral. Il s’applique uniquement aux communes listées par un décret, mis à jour régulièrement.
Deux zones sont définies :
Selon le niveau d’exposition au risque, la valeur du bien peut faire l’objet d’un abattement.
Attention : certaines communes utilisent encore des cartes transitoires, déjà opposables avant leur intégration au PLU. « On est en plein déploiement : la vigilance est de mise dans les zones côtières », avertit Me Leplanois.
Le certificat d’urbanisme reste un bon point de départ mais il ne mentionne que les droits communaux (comme le DPU ou le droit de préemption commercial).
Les autres régimes – SAFER, ENS, forestier, etc. – doivent être recherchés séparément.
C’est précisément ce que fait Preventimmo, dont les documents intègrent les droits de préemption suivant : DPU, ZAD, SAFER, ENS, ENAP, Commercial, forestier, afin de garantir une information fiable, complète et immédiatement exploitable.
« L’objectif, c’est de rendre visible tout ce qui peut impacter une transaction, sans que le notaire ait à chercher chaque information manuellement », rappelle Vincent Bicini.
La Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) est obligatoire : son absence peut entraîner la nullité de la vente.
C’est une étape à ne jamais négliger.
Quelques rappels pratiques :
Ces situations ne sont pas théoriques : dans certains territoires, un même bien peut être concerné par un droit de préemption urbain, celui de la SAFER et celui des ENS, d’où l’importance d’anticiper la stratégie de purge dès la promesse.
Dans ce cas, une hiérarchie s’impose :
Deux stratégies possibles :
L’essentiel : informer tous les titulaires et tracer les échanges pour éviter tout contentieux ultérieur.
Ce webinaire l’a rappelé : les droits de préemption ne relèvent pas que du formalisme.
Ils demandent une lecture attentive de la réglementation locale, une vérification systématique des périmètres et une bonne communication avec les titulaires.
« Le droit de préemption, c’est avant tout une question d’anticipation. Le formaliser correctement, c’est déjà sécuriser l’acte », conclut Me Johanna Leplanois.
En somme, sécuriser un acte, c’est d’abord savoir se poser les bonnes questions : qui détient le droit ? Sur quel périmètre ? Selon quels délais ?
Avec les bons outils et les bons réflexes, la complexité du droit de préemption devient surtout un levier de sécurité pour le notaire et… de sérénité pour le client.
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