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La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est une étape clé de la vente lorsqu’un bien est situé dans un périmètre soumis à un droit de préemption public qui se déclenche par déclaration préalable (DPU, ZAD, ENS, PENAP, recul du trait de côte, etc.).
Souvent perçue comme un simple formulaire à transmettre, elle conditionne pourtant :
Tous les droits de préemption ne passent cependant pas par une « DIA » au sens strict : certains se purgent par déclaration préalable de cession (fonds de commerce), d’autres par notification / offre de vente (locataires d’habitation, preneur rural, indivisaires, etc.).
Pour les droits de préemption qui renvoient à l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme ou à des régimes analogues (ENS, PENAP, recul du trait de côte…), la DIA permet au titulaire du droit :
Pour ces droits, toute aliénation visée par les textes est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable :
Ces droits supposent une DIA adressée à la collectivité ou au département :
(C. urb., art. L. 211-1 et s., L. 213-1 et s.)
Procédure alignée sur le DPU : mêmes articles L. 213-1 et s.
DIA adressée au département, titulaire du droit (C. urb., art. L. 113-8 et L. 215-14)
Périmètres de protection institués au profit du département, avec droit de préemption exercé, en pratique, par la SAFER ou un EPF, sur la base d’une DIA.
Droit spécifique sur certaines communes littorales, déclenché par déclaration préalable, à peine de nullité (C. urb., art. L. 219-1 et L. 219-6).
À ces droits s’ajoutent d’autres préemptions publiques à base environnementale (ressource en eau, captages, etc.), également structurées autour d’une déclaration préalable assimilable, dans la pratique notariale, à une DIA.
La SAFER repose aussi sur une « déclaration d’intention d’aliéner » (DIA SAFER), mais sous le régime du Code rural (C. rur., art. L. 143-1 et s.). La déclaration n’est pas celle de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme, même si, côté notaire, l’usage du terme « DIA » est courant dans les deux cas.
D’autres droits doivent être purgés, mais ne passent pas par une DIA au sens urbanisme :
Exercice dans les conditions du bail rural (C. rur., art. L. 412-1 et s.), par notification et offre de vente.
Loi du 6 juillet 1989 et loi du 31 décembre 1975 (ventes après division, ventes en bloc…) : purge par notification d’une offre de vente au locataire, à peine de nullité de la cession.
Le droit de préemption commercial (C. urb., art. L. 214-1 et s.) utilise une déclaration préalable de cession à la commune, distincte de la DIA « urbanisme », même si, localement, les formulaires peuvent y ressembler.
En pratique, pour le notaire, l’enjeu est donc de distinguer :
Quels droits se purgent par DIA (au sens déclaration préalable urbanisme / environnement) ?
Quels droits se purgent par notification / offre de vente ou formulaire spécifique ?
Lorsqu’un même bien est concerné par plusieurs droits, ils ne s’appliquent pas tous au même rang. Il n’existe pas une hiérarchie générale couvrant tous les droits, mais des règles de priorité sectorielles :
En dehors de ces cas expressément réglés, aucun texte ne pose une hiérarchie générale entre tous les droits. La pratique sécurisée consiste alors, pour le notaire :
Pour les droits relevant des régimes « DIA » (DPU, ZAD, ENS, ENAP, recul du trait de côte, etc.) :
Lorsque l’acte instituant le droit de préemption n’a pas été régulièrement publié avant que la vente ne devienne parfaite, le droit de préemption est inopposable au vendeur : la DIA n’est alors pas exigible. La jurisprudence l’a admis, notamment pour le DPU.
Il est fréquent qu’une unité foncière soit :
Pour le DPU et les régimes analogues, la DIA doit, en principe, porter sur l’ensemble de l’unité foncière mise en vente, même si seul un morceau est effectivement situé dans la zone soumise au droit.
Si le titulaire décide de préempter seulement la fraction située dans le périmètre, le propriétaire peut :
Les textes (C. urb., art. L. 213-2, R. 213-5 ; dispositions équivalentes pour ENS, trait de côte, etc.) imposent un certain nombre de mentions :
L’objectif est que le titulaire du droit puisse apprécier, de façon complète, l’opportunité de préempter.
DPU renforcé, ZAD, ENS, ENAP, SAFER, recul du trait de côte, droits liés à l’eau, etc.
Le certificat d’urbanisme doit indiquer l’existence de droits de préemption (C. urb., art. R. 410-15), mais il n’est pas exhaustif ni figé dans le temps : des droits peuvent être créés ou modifiés après son établissement.
Délai de deux mois pour DPU/ZAD ; trois mois pour ENS avec délais propres aux titulaires successifs ; variantes pour le trait de côte.
Pour les droits de préemption fondés sur une DIA (DPU, ZAD, ENS, trait de côte, etc.), toute aliénation effectuée sans déclaration préalable régulière est nulle, sur le fondement des textes qui organisent la procédure (C. urb., art. L. 213-2 ; L. 215-14 ; L. 219-6, etc.).
La nullité est en principe :
Le titulaire ne peut pas obtenir l’attribution forcée du bien, mais il peut :
Le notaire peut voir sa responsabilité engagée en cas :
La jurisprudence retient assez facilement la faute notariale en cas d’annulation de la vente pour absence de DIA, avec réparation du préjudice du vendeur et/ou de l’acquéreur évincé.
Le notaire se trouve au cœur du dispositif :
Identification de tous les droits de préemption, lecture critique du CU, analyse des périmètres, qualification des situations (vente isolée, ensemble de lots, unité foncière, zone littorale, zone ENS, etc.).
Choix du bon canal (télédéclaration, dépôt papier, plateforme dédiée), vérification des destinataires, complétude des mentions obligatoires.
Suivi rigoureux des délais, conservation des preuves de dépôt et de notification, vérification de la régularité des décisions de préempter ou de renoncer.
La DIA n’est pas qu’un document administratif : c’est un acte à forte technicité, au cœur de la purge des droits de préemption et de la sécurité de la vente.
Dans un contexte où les périmètres se multiplient et les pratiques varient selon les collectivités, la rigueur est indispensable pour éviter les erreurs et sécuriser les actes.
Si vous souhaitez être accompagnés dans la gestion de vos DIA ou sécuriser vos procédures de préemption, nos équipes peuvent vous aider.
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