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Les outils de consultation des risques immobiliers se multiplient. Entre ERRIAL, Géorisques et ERP, il est parfois difficile de savoir lequel utiliser et surtout lequel a une valeur légale. Or, dans une transaction immobilière, cette différence peut tout changer.
Lancé en 2021, l’ERRIAL (État des Risques Réglementés d’Information des Acquéreurs et des Locataires) est un outil en ligne proposé par l’État. Son objectif ? Aider les particuliers à mieux comprendre les risques naturels et technologiques autour d’un bien. Il offre une information rapide, gratuite et accessible sur les risques connus d’une parcelle.
Mais l'ERRIAL ne remplace pas un véritable ERP. 3 limites majeures expliquent pourquoi :
Résultat : ERRIAL est un outil d’aide à l’information, mais pas un document conforme au Code de l’environnement.
Le site Géorisques, lui aussi géré par les pouvoirs publics, est avant tout un outil de sensibilisation. Il met à disposition des données sur les risques naturels, miniers ou technologiques à différentes échelles (parcelle, commune…).
Cet outil a une réelle valeur pédagogique, mais ses limites sont claires :
À titre d’exemple, les Obligations Légales de Débroussaillement (OLD), intégrées dans l’ERP depuis janvier 2025, ne peuvent pas être correctement évaluées à partir du seul site Géorisques. Ce dernier ne permet pas de savoir si le terrain doit effectivement être débroussaillé, une nuance pourtant essentielle dans le cadre d’une transaction.
L’État des Risques et Pollutions (ERP) est le seul document ayant une valeur légale dans le cadre d’une vente ou d’une location. Il doit être intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) et remis à l’acquéreur, conforme et à jour, au 3 moments clés de la transaction immobilière : à la première visite du bien, lors de la signature du compromis et à la réitération par acte authentique.
Sa validité est régie par les articles R.125-23 à R.125-26 et L.125-5 du Code de l’environnement. Un ERP non conforme peut entraîner de lourdes conséquences : annulation de la vente, baisse du prix, voire condamnation du notaire (et/ou du diagnostiqueur immobilier).
Exemple réel : dans une affaire jugée, un couple ayant acheté un camping situé sur une zone inondable qui n'était pas mentionnée dans l'ERP a obtenu 475 000 € d’indemnisation du Notaire et du Diagnostiqueur.
ERRIAL et Géorisques rendent les données publiques plus accessibles, et c’est une avancée importante. Mais ces plateformes, comme toutes les autres, ne garantissent ni la validité juridique, ni la fiabilité complète des informations au moment de la vente.
L’interprétation d’un règlement, la vérification d’un arrêté préfectoral, ou encore la détection d’une zone à risque nécessitent une analyse humaine et experte. L’automatisation, même via l’intelligence artificielle, ne peut trancher les nuances juridiques ou certifier la conformité d’un document.
Seul un ERP à jour et complet, établi par un prestataire agréé, protège juridiquement les vendeurs, acquéreurs et notaires. Il constitue la garantie légale d’une transaction sereine.
Preventimmo délivre des ERP conformes, complets et à jour en quelques minutes. Nos experts surveillent les évolutions réglementaires et garantissent la fiabilité des données utilisées dans chaque rapport.
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