Loi de finances pour 2026 : les principaux impacts en droit immobilier

Adoptée dans un contexte de tensions persistantes sur le marché du logement et de réformes fiscales successives, la loi de finances pour 2026 introduit plusieurs mesures impactant directement le droit immobilier et la fiscalité des biens. Entre nouveaux dispositifs d’incitation à l’investissement locatif, évolution des règles de calcul de la plus-value et réforme de la fiscalité des logements vacants, ces dispositions modifient sensiblement le cadre applicable aux propriétaires et investisseurs.Voici les principaux changements à retenir.

1. La mise en place du dispositif "Jeanbrun" par la loi de finances 2026

Afin de lutter contre la crise du logement, la loi de finances pour 2026 a institué un nouveau régime fiscal incitatif destiné à stimuler l’investissement locatif privé.

Ce dispositif, communément appelé « dispositif Jeanbrun » ou « statut du bailleur privé », repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal du coût d’acquisition du bien, à hauteur de 80 % de sa valeur (hors terrain). Cet amortissement est imputable sur les revenus fonciers et peut, le cas échéant, contribuer à la formation d’un déficit imputable sur le revenu global, dans les limites légales.

Il se distingue ainsi du dispositif Pinel, qui ouvrait droit à une réduction d’impôt.
Par ailleurs, contrairement à la loi Pinel, limitée aux zones tendues (A bis, A, B1), le dispositif « Jeanbrun » est applicable sur l’ensemble du territoire français, en métropole comme en outre-mer, y compris dans les villes moyennes et les zones rurales.

Les taux d’amortissement varient selon la nature du bien (neuf ou ancien)et le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social).

• ‍Pour les logements neufs :

- 3,5 % par an en secteur intermédiaire ;

- 4,5 % par an en secteur social ;

- 5,5 % par an en secteur très social.

• ‍Pour les logements anciens, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition : taux compris entre 3 % et 4% par an selon le niveau de loyer pratiqué.

Le bénéfice du dispositif est subordonné au respect des conditions suivantes :

• Le bien doit être un logement neuf ou un logement ancien faisant l’objet d’une réhabilitation lourde ;
• Il doit s’agir exclusivement de logements collectifs (les maisons individuelles sont exclues) ;
• Le logement doit être donné en location nue (non meublée), à usage de résidence principale du locataire, pour une durée minimale de neuf ans ;
• L’acquisition doit intervenir entre le 1^er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 ;
• La location à un ascendant, descendant ou allié jusqu’au deuxième degré est interdite ;
• Les loyers sont soumis à des plafonds, alignés sur les barèmes Pinel.

2. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière

Un point important initié par la Loi de finances pour 2025 se poursuit dans le cadre de la Loi de finances pour 2026 : la réintégration des amortissements pratiqués sur les biens dans le calcul de la plus-value imposable, au moment de la revente.

Cela était notamment applicable aux loueurs en meublé non professionnels(LMNP) au régime réel qui amortissent leurs biens.

Depuis la loi de finances pour 2026, cette réintégration s’applique désormais aussi aux amortissements admis en déduction au titre du dispositif « Jeanbrun ».

3. La création de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation

La fiscalité de la vacance immobilière a été transformée par la création d’une nouvelle taxe unique, appelée taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), qui remplace la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants à compter des impositions au titre du 1ᵉʳjanvier 2027.

Un logement est soumis à la taxe s’il est :

• vacant au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition,
• vacant depuis une durée minimale, qui dépend du type de commune :
  • 1 année dans une commune en situation de déséquilibre entre offre et demande de logements (équivalent des zones tendues).
  • 2 ans dans les autres communes.

L’assiette est constituée par la valeur locative cadastrale du logement. ‍

• ‍Dans les communes en zone tendue :
  
  • Taux de 17 % la première année de vacance.‍
  • 34 % à partir de la deuxième année.
  • La collectivité peut majorer ces taux, mais dans des limites fixées.

• ‍Dans les communes non classées en zone tendue :
  
  • La taxe est facultative et peut être instituée par délibération locale avant le 15 avril pour application l’année suivante.
  • Le taux est fixé librement, jusqu’à un maximum de 50 % de la valeur locative.

L’objectif de ces mesures issues de la loi de finances 2026 et concernant le droit immobilier est de simplifier et unifier le régime fiscal de lutte contre la vacance des logements.