En résumé :
- Le notaire doit informer les parties de tout changement de fiscalité intervenu avant la vente.
- Son devoir de conseil s'applique entre la signature du compromis et l'acte définitif.
- À défaut d'information, sa responsabilité peut être engagée.
Dans un arrêt récent du 27 février 2026, la Cour d’appel de Bordeaux a rappelé l’importance du devoir de conseil du notaire sur le potentiel changement de fiscalité pouvant intervenir entre la signature de l’avant-contrat et la vente immobilière et ses conséquences, lorsque le délai entre ces deux actes est significatif.
Le devoir de conseil du notaire s'étend jusqu'à la signature de l'acte de vente
En l’espèce, une SAS venderesse et une SCI acquéreuse avaient signé un compromis portant sur un bien immobilier neuf (achevé depuis moins de 5 ans) soumis au régime de la TVA, tel que prévu dans l’avant-contrat.
Toutefois, la réitération authentique étant intervenue à l’issue d’un délai d’un an, l’immeuble avait alors plus de cinq ans d’ancienneté et aurait, en principe, dû bénéficier de l’exonération de TVA. Malgré cela, le prix stipulé dans l’acte authentique correspondait à un prix toutes taxes comprises, et non à un prix hors taxes.
L’acquéreur a alors attaqué le vendeur et le notaire en restitution du montant de la TVA et du surplus indument versés au titre des droits de mutations.
Quelle responsabilité pour le notaire en cas de changement de fiscalité entre le compromis et la vente ?
La Cour d’appel de Bordeaux a fait droit à la demande de l’acquéreur, condamnant ainsi le vendeur et le notaire en restitution des sommes en cause.
La décision met particulièrement en lumière le manquement au devoir de conseil du notaire, qui aurait dû attirer l’attention des parties sur les conséquences du délai écoulé entre le compromis et la vente, délai ayant entraîné une bascule du régime fiscal vers une exonération de TVA.
La cour relève également que l’option pour l’assujettissement à la TVA, prévue à l’article 260, 5° bis du Code général des impôts, aurait pu être envisagée. À défaut d’exercice d’une telle option, le prix de la vente aurait dû être ajusté pour correspondre au prix hors taxes initialement convenu.
Cet arrêt s’inscrit dans une jurisprudence constante plaçant le devoir de conseil du notaire au cœur de la sécurité juridique des opérations immobilières.
Source : CA de Bordeaux le 27/02/2026 (n° 24/02622)
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