La présence d’anciens sites industriels à proximité ne remet pas automatiquement la vente en cause.
L’ERPS permet de repérer les activités potentiellement polluantes situées autour du bien.
Le notaire peut ensuite vérifier les contrôles et les opérations de dépollution déjà réalisés auprès des autorités compétentes.
Si des incertitudes subsistent, des investigations techniques complémentaires peuvent être recommandées avant la vente.
Les informations recueillies doivent être transmises clairement à l’acquéreur pour lui permettre de prendre une décision éclairée.
Lors d’une transaction immobilière, les points de vigilance ne se trouvent pas toujours à l’intérieur du bien vendu. Son environnement immédiat peut aussi présenter des risques, notamment lorsque d’anciennes activités industrielles sont situées à proximité.
Même après leur fermeture, certains sites peuvent conserver une pollution résiduelle susceptible d’affecter les sols ou les eaux souterraines. L’analyse de l’État des Risques et Pollutions des Sols (ERPS) permet d’identifier ces éléments et, lorsque la situation le justifie, d’orienter les vérifications complémentaires avant la vente.
Le cas pratique ci-dessous montre comment la découverte d’une ancienne usine chimique et d’un entrepôt pétrolier à proximité d’un appartement a conduit le notaire à rechercher des informations complémentaires.
Un appartement situé à proximité de plusieurs sites industriels
Un notaire est chargé de la vente d’un appartement situé dans un quartier urbain dense.
Le logement est en bon état et ne présente aucune difficulté particulière. Mais lors de l’examen de l’ERPS, le notaire découvre plusieurs activités industrielles potentiellement polluantes dans son environnement immédiat.
Le document met en évidence la proximité de sites classés ICPE, c’est-à-dire des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement. Il fait aussi apparaître des zones répertoriées dans les bases BASIAS et BASOL.
Ces données attirent l’attention sur la situation environnementale du secteur et justifient, dans ce dossier, des recherches complémentaires.
Plus précisément, l’ERPS mentionne la présence de deux anciennes installations situées à quelques centaines de mètres de l’appartement :
une usine chimique ;
un entrepôt de stockage de produits pétroliers.
Ces installations ne sont plus en activité. Leur fermeture n’exclut toutefois pas la présence de pollutions résiduelles. Dans le cas présent, les informations disponibles conduisent donc le notaire à chercher à mieux connaître l’état actuel de ces anciens sites.
Un risque extérieur au bien, mais à prendre en compte
La principale difficulté de ce dossier ne concerne pas l’état de l’appartement. Elle se trouve dans son voisinage immédiat.
La proximité des anciens sites industriels soulève plusieurs interrogations. Une pollution résiduelle des sols, des eaux souterraines ou, selon les substances concernées, de l’air peut avoir des conséquences au-delà de l’emprise d’un ancien site industriel. La question est donc de savoir si le bien vendu est susceptible d’être concerné.
Cette situation peut également influencer la décision des acquéreurs. La découverte d’une ancienne usine chimique ou d’un entrepôt pétrolier à proximité du logement peut susciter des inquiétudes, même lorsque les activités concernées ont cessé.
L’ERPS donne au notaire un premier niveau d’information. Dans ce dossier, la nature des activités identifiées et les informations disponibles l’incitent à approfondir ses recherches afin de mieux comprendre la situation actuelle des sites.
Des informations complémentaires recherchées auprès des autorités
Après avoir pris connaissance de l’ERPS, le notaire décide donc de rechercher des informations complémentaires auprès des autorités compétentes. Il se rapproche notamment de la municipalité et des services de l’État afin d’obtenir des précisions sur les anciennes installations et sur les éventuelles mesures de dépollution mises en œuvre.
Il souhaite obtenir des précisions sur les anciennes installations industrielles et sur les éventuelles mesures de dépollution mises en œuvre. Il consulte également les archives disponibles pour retracer les actions déjà entreprises sur ces sites.
Ces démarches lui permettent d’apprendre que la zone a fait l’objet de contrôles et d’opérations de dépollution.
Les recherches montrent que la zone a déjà fait l’objet de contrôles et d’opérations de dépollution. Elles font toutefois apparaître la persistance de certains points de vigilance, notamment concernant le sous-sol et les eaux souterraines.
Les mesures déjà réalisées ne suffisent donc pas à lever toutes les interrogations sur la situation actuelle.
Une information à transmettre clairement à l’acquéreur
À la suite de ses recherches, le notaire décide de communiquer à l’acquéreur potentiel l’ensemble des informations recueillies.
Il lui présente les anciennes activités industrielles situées à proximité, les contrôles et les opérations de dépollution réalisés, mais aussi les risques qui pourraient encore demeurer dans l’environnement du bien.
L’acquéreur comprend ainsi que le logement est en bon état, tout en ayant connaissance des points de vigilance liés à son voisinage.
Compte tenu des éléments particuliers relevés dans ce dossier, le notaire recommande à l’acquéreur de compléter les informations disponibles par des investigations techniques. Une étude des sols et, si la nature des polluants identifiés le justifie, une analyse de la qualité de l’air peuvent notamment être envisagées.
Ces analyses doivent permettre d’obtenir une évaluation plus récente de la situation. L’acquéreur pourra alors mesurer les éventuelles conséquences de ces risques environnementaux avant de prendre sa décision.
Quelles conséquences pour la vente ?
La présence d’anciens sites industriels à proximité ne remet pas automatiquement la vente en cause. Elle impose simplement de ne pas limiter l’analyse au seul état apparent de l’appartement.
Dans ce cas pratique, l’ERPS a joué un rôle d’alerte en faisant apparaître plusieurs éléments environnementaux dans le voisinage du bien. Le notaire a ensuite pu déterminer lesquels méritaient d’être approfondis, et de rechercher des informations complémentaires auprès de la municipalité et de la préfecture avant de les transmettre à l’acquéreur.
Cette démarche assure la transparence de la transaction. L’acquéreur connaît l’existence des anciennes installations, les opérations de dépollution déjà réalisées et les risques qui peuvent encore subsister.
Il peut alors décider de poursuivre son projet ou de demander des études complémentaires avant la signature. En communiquant ces informations et en proposant des vérifications concrètes, le notaire permet à l’acquéreur de prendre une décision éclairée, tout en préservant la validité juridique de la vente.
Ce qu’il faut retenir sur les risques liés aux anciens sites industriels
Ce cas pratique rappelle que l’environnement d’un appartement peut présenter des risques même lorsque le logement lui-même est en bon état.
La proximité d’anciennes activités industrielles peut cacher des pollutions durables, y compris après leur fermeture. Leur présence doit donc conduire le notaire à examiner attentivement les informations disponibles dans l’ERPS.
Face à cette situation, plusieurs vérifications sont nécessaires :
identifier les anciennes activités industrielles et les ICPE présentes à proximité ;
consulter les informations disponibles sur les sites concernés ;
rechercher les contrôles et les éventuelles opérations de dépollution déjà réalisés ;
déterminer si les pollutions identifiées sont susceptibles d’avoir une incidence sur le bien ;
transmettre à l’acquéreur les informations utiles ;
lorsque la situation le justifie, recommander des investigations techniques complémentaires
L’objectif est de permettre à l’acquéreur d’apprécier la situation avant de s’engager, sans réduire l’analyse au seul état de l’appartement.
Conclusion
Les voisins les plus embêtants ne sont pas toujours ceux que vous croyez.
Dans ce cas pratique, les points de vigilance ne viennent ni du bruit ni des querelles de palier, mais d’anciennes activités industrielles situées à proximité du logement.
La vérification de l’ERPS, la consultation des informations disponibles et la communication des risques à l’acquéreur permettent au notaire de sécuriser la transaction. En recommandant, si nécessaire, une étude de sol et une analyse de la qualité de l’air, il protège la santé des futurs occupants et contribue à la solidité juridique de la vente.
