Dans le cadre d’une transaction immobilière, certains risques naturels nécessitent une lecture attentive des documents disponibles.
C’est particulièrement le cas du retrait-gonflement des argiles. Ce phénomène, lié aux variations d’humidité des sols argileux, peut provoquer des fissures sur les maisons individuelles et représente aujourd’hui le deuxième risque naturel le plus indemnisé en France après les inondations.
Pour savoir si un est bien concerné, il faut regarder le zonage national, et voir si ce bien se situe dans une zone d’exposition faible, moyenne ou forte.
Le cas pratique ci-dessous illustre une situation fréquente rencontrée par les notaires et les professionnels de l’immobilier.
Une maison fissurée en zone d’exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles
Un notaire est chargé de la vente d’une maison située dans une zone d’exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles.
Lors de la visite, l’acquéreur remarque plusieurs fissures sur les murs extérieurs. Il s’interroge sur l’impact possible de ce phénomène sur la structure de la maison, notamment sur les murs et les fondations.
Dans cette situation, le zonage permet de poser le cadre du dossier : le bien est situé dans une zone d’exposition identifiée au retrait-gonflement des argiles. Mais cette information ne suffit pas à elle seule à expliquer l’origine des fissures.
Le notaire doit vérifier les documents disponibles et s’assurer que l’acquéreur dispose des informations utiles avant la signature.
Réflexe n°1 : vérifier l’ERP
L’ERP mentionne le phénomène de retrait-gonflement des argiles. Cette information permet de porter le risque à la connaissance de l’acquéreur.
Mais dans le cas d’une maison fissurée, cette mention ne suffit pas nécessairement.
L’ERP indique que le bien est exposé au risque. En revanche, il ne permet pas de savoir si les fissures constatées sur les murs extérieurs sont effectivement liées au retrait-gonflement des argiles.
Le notaire doit donc aller plus loin et vérifier si certains éléments complémentaires doivent être annexés au dossier.
C’est notamment le cas de la liste des travaux indemnisés mais non réalisés, cette liste doit être fournie par le vendeur, dans l’hypothèse où le bien a été sinistré et que le propriétaire a reçu une indemnisation au titre des catastrophes naturelles.
L’objectif est simple : éviter que l’acquéreur ne signe avec une information incomplète sur les conséquences éventuelles du risque argiles sur le bien vendu.
Réflexe n°2 : rechercher ou recommander une étude géotechnique
Le deuxième réflexe concerne l’étude géotechnique.
Même si une étude géotechnique n’est pas systématiquement obligatoire pour les terrains bâtis situés en zone d’exposition moyenne, le notaire doit vérifier avec le vendeur si une telle étude a déjà été réalisée.
Cette étude peut notamment permettre d’évaluer les risques de mouvements de terrain différentiels et d’apporter des éléments utiles sur la situation du bien.
Si une étude existe, elle doit être collectée et transmise dans le cadre du dossier de vente.
Si aucune étude n’a été réalisée, le notaire peut recommander à l’acquéreur d’en faire réaliser une avant la finalisation de la vente, notamment lorsque les fissures constatées suscitent une inquiétude particulière.
Cette recommandation ne signifie pas que le notaire se prononce sur l’origine technique des fissures. Elle permet simplement d’alerter l’acquéreur sur l’intérêt d’obtenir un avis technique avant de s’engager.
Réflexe n°3 : demander l’attestation “retrait-gonflement des argiles”
Le troisième réflexe consiste à vérifier si une attestation relative au retrait-gonflement des argiles doit être produite.
Dans le cas pratique, les travaux de construction ou de rénovation de la maison ont été achevés après le 1er janvier 2024.
Le notaire doit donc vérifier que l’attestation de respect des règles de prévention des risques liés aux argiles a bien été produite par le maître d’ouvrage.
Cette attestation, lorsqu’elle est requise, doit être annexée à l’acte de vente, conformément à l’article L122-11 3° du Code de la construction et de l’habitation.
Elle permet de confirmer que les règles de prévention applicables au retrait-gonflement des argiles ont bien été prises en compte lors des travaux concernés.
Quelles conséquences pour la vente ?
En appliquant ces trois réflexes, le notaire s’assure que les informations pertinentes sont bien communiquées à l’acquéreur.
Celui-ci est informé de l’exposition du bien au retrait-gonflement des argiles, mais aussi des éléments complémentaires pouvant éclairer la situation : travaux non réalisés, étude géotechnique existante ou recommandée, attestation relative aux travaux récents.
Cette démarche permet de renforcer la transparence de la vente et de limiter les risques de contestation ultérieure.
Elle protège également les parties, en évitant qu’un élément important lié aux fissures, aux travaux ou aux risques géotechniques ne soit insuffisamment porté à la connaissance de l’acquéreur.
Les bons réflexes
En zone d’exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles, il ne suffit pas de signaler le risque dans l’ERP.
Face à une maison fissurée, trois réflexes doivent être adoptés :
Vérifier si la liste des travaux non réalisés doit être annexée
Rechercher ou recommander une étude géotechnique
Demander l’attestation “retrait-gonflement des argiles” pour les constructions ou rénovations postérieures au 1er janvier 2024
Conclusion
La vente d’une maison située en zone de retrait-gonflement des argiles impose une vigilance particulière.
Le notaire doit s’appuyer sur le zonage, vérifier l’ERP, puis appliquer les trois réflexes permettant de compléter l’information de l’acquéreur : travaux non réalisés, étude géotechnique et attestation relative aux risques liés aux terrains argileux.
Une maison comportant des fissures peut tout à fait être vendue. Mais dans ce contexte, la qualité de l’information transmise est essentielle pour sécuriser la transaction.
